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融创快速增长与高价拿地的“平衡术”

发布时间:2020-01-16 23:02:48

8月26日,融创中国(01918.HK,下称“融创”)发布201 年上半年业绩报告,截至201 年6月 0日,融创收入达85.6 亿元(,下同),相比2012年同期大增99%;毛利达17.79亿元,同比增长29%;经营溢利14. 5亿元,同比增长 8%;核心净利润8.45亿元,同比增长 9%。此外,融创上半年的销售合约金额达到2 6亿元,同比增长89%。 在销售额及收入大幅增长的同时,其利润的增长却没有同步赶上。相比于2012年同期 2%的毛利率,融创今年上半年的毛利率下降至20.8%。 融创董事长称,毛利率的下降是结构性的,由于融创绿城项目资产包中玉兰花园、御园等项目在当初收购时便预计亏损,今年上半年这几个项目实际的毛利率只有8.4%,在上半年确认收入中,融创绿城项目占比又较高,此外还有部分物业因收购原因按公允价值重新计量,因此拉低了融创上半年的毛利率水平。 “去除这部分影响之后,融创其他项目的平均毛利率为45.1%,依然高于去年同期,而毛利率能达到 0%的企业在行业中就算不错的了。”显然,对融创上半年的业绩表现,孙宏斌均表示满意。 高速增长 快速增长,已然是融创近几年的主题。 2010年,融创全年的销售额为8 亿,2011年为192亿,涨幅接近翻番;2012年则完成销售 56亿元,增幅同样高达85%;今年上半年2 6亿元的销售额,同比涨幅也达89%。 这一增长速度足以令行业内的几家龙头企业刮目。万科近两年的销售增长率分别为12.4%和16.7%,恒大地产为59.4%和14.8%,中海地产为29.8%和 .5%,(,)则为10.7%和 6%。 融创CFO黄书平坦承,融创这一轮的快速增长,很大程度上缘于与绿城的深度合作。 在中期业绩中,融创与绿城合作的收获得以充分体现。在公司物业销售收入增长的42.61亿元中,融创绿城项目 9.4 亿元的确认收入做出了最重要贡献。2012年,融绿公司销售额超过90亿元,对融创整体销售额贡献超过20%,这一比例在今年还将进一步提升。 黄书平指出,刚与绿城合作时,融创整体可售库存约660亿元,目前融绿公司这个合作平台的货值已经增加到1200亿元。“这为我们直到2015年的发展奠定了基础,融创的后劲是很足的。”黄书平认为,融创的快速发展也会因此得以延续。 在此基础上,融创下半年具备取得预售证条件的可售货值高达700亿。“其中220亿是上半年在售留下来的,280亿是新开盘项目,还有200亿是老项目后期再开盘。”融创执行总裁汪孟德介绍,融创今年可售项目数量为 7个,2014年将增长到42个。 “公司全年目标肯定超额完成,但超额完成多少还要看拿地的情况。”孙宏斌表示,在现金流比较充裕的情况下,融创将把利润放在第一位,根据拿地情况调整现有项目的销售节奏,并据此确定销售价格的提升幅度。 拿地逻辑 截至今年6月底,融创的总土地储备存量为165 万平方米,其中权益土地储备为1090万平方米,是融创成立10年来首次权益土储面积超千万平方米。 “北京地价确实太不理性了,我不相信地价会一直这么涨下去。”在8月初上海融创绿城公司成立一周年新闻发布会上,孙宏斌曾如此表示。但仅半个月后,融创便携央企(,)在北京土地市场创造了一个同样在外人看来不甚理性的地价。 地块竞拍结束后,有同场竞争的开发商表示,经其计算,融创拿下的两幅地块商品房部分的楼面价分别为2.6万元/平方米和 . 万元/平方米,这样的价格已接近或超过亦庄区域在售的商品房价,业绩惊呼“面粉再度贵过面包”。 面对质疑,孙宏斌却表示,对于执行严格拿地纪律的融创来说,亦庄两幅地块的地价并没有到达他们之前设定的价格上限。 “亦庄现在绝对是北京地产市场的价格洼地。”孙宏斌表示,扣除限价房面积之后,商品房部分的容积率可以做到0.8~0.9,可以做成目前市场中不可多得的联排及独栋别墅的产品。亦庄区域相对孙河而言竞争并不十分激烈和充分,因此作为亦庄区域内极为稀缺的产品类型,未来该项目的销售价格超过6万元/平方米并非难事。此外,区域中配建的限价房,又能帮助融创迅速收回资金。 孙宏斌非常坚持自己的拿地原则。“对于房地产企业来说,最难的还是拿地。”孙宏斌称,“过了上限的土地我们坚决不会拿,最终取得这些土地的企业的拿地价格都超过我们的上限,所以他们的压力更大。” 孙宏斌对拿地价格的上限标准是,毛利率不能低于 0%。 “现有的城市已经有很大的空间,足够我们做了。融创会比较小心进入一个城市,在看好的城市能够拿到比较好的项目,我们才会进入;再好的城市,项目不对也不合适。”孙宏斌说,“同时,我们的负债率一定会控制在70%~95%之间,如果现在停止拿地,那么到年底负债率会降得更低。” 汪孟德表示,融创这些年销售、土地储备和现金都在保持增长,而现金流的风险管理一直被融创排在第一位,未来也不会变。在增长的同时也要控制风险,把负债率控制在一个良好的水平上,这就是融创的平衡之道。

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