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2018年北京楼市“低谷爬升”_a

发布时间:2020-01-16 21:40:25

原标题:2018年北京楼市“低谷爬升”

新建商品住宅成交2 8 6套,同比上升11.56%;全年成交72宗土地,平均溢价率仅为1 .7%

42941元/平方米

新建商品房成交均价缓涨

2019年伊始,过去一年的楼市数据陆续推出。根据北京中原统计数据显示,2018年北京新建商品房新增供应套数(不含回迁房,因暂停网签更新,数据不包括12月 1日,下同)749 1套,同比增长46.94%,成交套数42994套,同比下降4.27%。

如果包含回迁房,2018年,北京新建商品房总成交为44696套,同比2017年减少11.08%,成交减少则更为明显。价格均价42941元/平方米。

对比2015年至2018年的数据可以发现,2018年北京新建商品房的成交套数创下四年来新低。对比2017年,在新增供应套数同比增长46.94%的情况下,成交套数却同比下降4.27%。

从成交均价来看,2018年的成交均价依然呈现增长的态势,但是增幅相对放缓。根据北京中原统计数据显示,2018年成交均价为42941元/平方米,同比上涨5.19%,而2016年、2017年成交均价同比上涨分别为21.76%、2 .41%,所以成交均价的增幅明显收窄。

另外,对比库存数据得知,2016年库存套数呈现下降趋势,而2017年库存量开始增加,2018年的新建商品房存量套数为1 46 6套,是2015年至2018年库存套数的最高值。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为:“供应上升而成交下降,对于2018年北京新建商品房市场而言,最大的特点就是库存量大幅增加。”

对于2018年新建商品房的市场表现,58安居客房产研究院首席分析师张波点评称:“供应充足,成交量减,库存量不断上升,商品房整体去化周期不断拉长,作为全国楼市调控最严的城市,北京的降温在一线城市中也表现得较为明显。”

住宅

新增供应套数上涨97.2%

对于新建商品住宅市场而言,供应量激增是2018年的显着特征。

据北京中原的统计数据显示,2018年,新建商品住宅市场(文中采用数据包括普通住宅、豪 宅、别墅,不包括自住房)新增供应44809套,同比上涨97.2%,是近四年来供应的最高峰;虽然供应量几近翻番,对应的成交套数为2 8 6套,同比上升11.56%;年末库存达到58610套,同比上涨55.72%。

首席分析师张大伟分析称:“大量限房价项目和共有产权房的入市是北京楼市供应井喷的最主要原因。但是,目前限房价项目区域供应扎堆现象明显,共有产权房部分项目去化艰难,这使得供大于求开始明显出现。”

据贝壳研究院的数据显示,2018年北京限房价项目供应2489 套,成交45 0套,成交占比为9.7%;共有产权房供应22066套,成交7729套,成交占比为16.5%。

从价格来看,限房价项目的售价已经开始出现调整。张大伟认为:“随着后续供应量的继续上升,去化难度加大的项目有可能开始价格战。”

预计

未来价稳量跌

对于2019年新建商品房市场的走势,张波预测称:“在调控不放松的大背景下,市场基本面难言大改变。从需求端来看,由于限购政策存在,购房需求增加有限,楼市供应则预计维持2018年水平,预计2019年北京商品房价整体将呈现小幅震荡并微降态势,成交量则继续保持低位运行,价稳量跌将很可能成为2019年北京楼市的常态。”

对于新建商品住宅市场而言,严跃进分析称:“目前,市场应该说进入了结构化的调整,尤其是除普通住宅以外,类似共有产权住房和限价房等成为交易的重点内容,后续此类趋势依然会继续。”

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示:“当前库存持续走高,在市场继续放量且户型选择越来越少以及政策没有明显放松的情况下,预计2019年去化依旧较难。”

15 407套

二手住宅成交量略高于2017年

2018年,对中国楼市而言,注定是不平静的一年。在调控背景下,2018年政策环境保持连续性及稳定性,部分刚需及刚改客户阶段性入市,但并没有改变市场的整体趋势。业内预计,2019年交易量整体较为平稳。

成交

5月回升至18096套

中原地产研究中心统计显示,2018年北京二手住宅共成交15 407套(数据不包括12月 1日),比2017年的1 .6万套稍微增加。

从每月的走势看,2018年二手住宅市场需求为低位平稳释放,高峰与低谷相比历年差距较小。整体市场在5月前后出现一波小高峰,5月份成交量回升至18096套,成为全年交易最高点。不过,到了年末再次退烧。其中,12月份二手房签约为11540套(数据不包括12月 1日),与11月份的1120 套基本持平。

自“ ·17”新政出台后,随着北京二手房市场的快速冷却,二手房价随之下跌。从麦田房产成交均价来看,伴随着交易量的低位释放,2018年二手住宅均价较上年下降约5%,各月份之间价格小幅波动。

市场虽冷,但不减北京二手住宅绝对主力的地位。贝壳研究院的统计显示,二手住宅与新房住宅(扣除自住型商品房等政策性住房)成交套数比为6.1,2018年二手房市场依然占据主导地位。

值得注意的是,限房价项目套均面积90平方米以内,套总价五百万左右,与近两年二手房主力交易户型和总价重叠,因此,在2018年下半年限房价项目井喷供应后,二手房交易占比量明显下滑,至10月份,达到了近两年占比最低值,仅占77%,而11月份虽略有回升,但依然低于过往。

据贝壳研究院统计显示,2018年北京二手房交易中全款占比为22.1%,较2017年减少1.2个百分点。在贷款成交中,商贷占比为 1.2%,较2017年下降20%,主要是由于2017年调整政策后,认房认贷政策使得商贷优势锐减,公积金及组合贷成交占比则明显上升。

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